[부자노트] 월세가 월세를 낳는, 부동산 시스템 이야기

쟌쟌,
아빠가 얼마 전에 일본 축구를 보다가 문득 '시스템'에 대해 이야기한 적 있었지?
시스템이란 결국 '돈이 돈을 만드는 구조'인데, 

아빠는 이런 시스템을 구축해놓아서 시스템 안에서 돈이 돈을 불러오는 것을 꿈꾸고 있어 
지금은 이렇게 생각만 하고 있지만 언젠가는 꼭 이런 시스템을 구축해 놓으려고 해. 

전에는 주식의 시스템을 만드는, 라오어의 무한매수법을 예로 들었었는데, 
오늘은 그 시스템 이야기를 부동산으로 옮겨볼까 해.

한 가지만이 아니라 다양한 시스템을 구축해놓을 필요가 있어서기 때문이지. 

 

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부동산 시스템이란 (아빠가 Gemini AI로 만들었어요)

 

부동산 시스템이란 무엇일까?

아빠가 생각하는 구조는 단순해.

내가 가지고 있는 아파트를 전세가 아니라 월세로 임대하는 거야.

그리고 내가 받는 월세보다 주거비가 조금 더 저렴한 지역으로 이동해서 생활하는 거지.

 

예를 들어 내가 아파트에서 매달 200만 원의 월세를 받을 수 있다고 가정해보자.

내가 조금 더 저렴한 지역으로 이동해서 월세 100만 원짜리 집에 산다면,

200만 원의 임대수익 - 100만 원의 주거비 = 100만 원  이라는 현금흐름이 남을 수 있어.

 

그런데 여기서 한 가지를 더 생각해볼 수 있어.

기존 집의 보증금과 내가 새로 들어가는 집의 보증금 사이에 차이가 있다면,

그 차액을 활용해서 추가적인 수익형 부동산을 매입할 수 있는지 검토하는 거야.

 

예를 들어 작은 오피스텔이나 상가주택, 소형 주택 등에서 안정적인 임대수요가 있는 물건을 찾는 거지.

그렇게 되면 구조는 이렇게 연결돼.

 

내 아파트 → 월세 발생

                ↓

월세로 더 저렴한 주거비 충당

                ↓

남는 현금흐름 확보

                ↓

보증금 차액 + 추가 자금으로 수익형 부동산 검토

                ↓

새로운 임대수익 발생

 

결국 하나의 자산에서 발생한 현금흐름이 다음 자산을 만들어내는 구조를 생각하는 거야.

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핵심은 '집을 많이 사는 것'이 아니다

여기서 중요한 게 있어.

아빠가 생각하는 부동산 시스템의 핵심은 부동산을 여러 채 사는 것 자체가 아니야.

 

핵심은 현금흐름의 연결이야.

 

집을 여러 채 가지고 있어도 매달 돈이 빠져나간다면 좋은 시스템이라고 할 수 없겠지.

반대로 자산 하나에서 발생한 현금흐름이 다음 자산의 매입이나 유지비를 일부 감당하고,

그 자산에서 다시 현금흐름이 발생한다면 이야기가 달라져.

 

그래서 아빠가 생각하는 부동산 시스템은

① 자산을 만든다
② 임대수익을 만든다
③ 주거비를 낮춘다
④ 남는 현금흐름을 만든다
⑤ 그 돈으로 다음 자산을 만든다

라는 순환 구조에 가까워.

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월세가 정말 돈을 벌어주는지 계산해야 한다

예를 들어 월세 150만 원을 받는다고 해서 150만 원이 그대로 수익이 되는 것은 아니야.

여기에서

• 대출이자
• 재산세 등 보유비용
• 수선비
• 중개수수료
• 공실 기간
• 각종 세금
• 예상하지 못한 유지비

등을 빼야 해.

 

그래서 아빠가 앞으로 실제로 부동산 시스템을 만들게 된다면 가장 먼저 볼 숫자는

월세 자체가 아니라 순현금흐름이 될 거야.

 

임대수입 - 모든 비용 = 실제로 남는 돈

 

이 숫자가 플러스인지, 그리고 장기간 유지할 수 있는지가 중요하겠지.

결국 부동산에서 중요한 건

 

“월세가 얼마 나오느냐?”보다

 

“모든 비용을 빼고 매달 얼마가 남느냐?” 에 더 가까운 거야.

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시스템은 '공실'이라는 변수를 반드시 생각해야 한다

또 하나 중요한 게 있어.

부동산은 주식처럼 버튼 하나로 사고팔 수 있는 자산이 아니야.

세입자가 나가면 새로운 세입자를 구해야 하고, 그동안 월세가 들어오지 않을 수도 있어.

 

그래서 아빠가 생각하는 부동산 시스템에서는 공실 가능성이 낮은 지역과 상품을 찾는 것이 중요해.

 

역세권인지, 직장인 수요가 있는지, 대학이나 산업단지 같은 배후수요가 있는지, 교통이 좋아 사람들이 계속 들어오는 지역인지, 주변에 비슷한 매물이 얼마나 있는지.

 

이런 것들을 하나씩 공부해야 해.

결국 부동산 시스템의 핵심은 부동산을 많이 사는 능력이 아니라

좋은 임대수요가 있는 자산을 골라내는 능력일지도 몰라.

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그리고 가장 중요한 것, 무리해서 만들면 안 된다

쟌쟌, 아빠가 이 이야기를 하면서 꼭 남기고 싶은 것도 있어.

 

시스템은 레버리지를 많이 사용한다고 만들어지는 게 아니야.

오히려 반대일 수도 있어. 금리가 올라가거나,집값이 떨어지거나,공실이 길어지거나,

 

갑자기 큰 수리비가 발생해도 버틸 수 있어야 해.

월세 200만 원이 들어온다고 해서 200만 원에 맞춰 생활비와 대출을 모두 설계하면 위험할 수 있어.

 

월세가 줄어들거나 잠시 끊겨도 시스템이 무너지지 않을 만큼 여유자금과 안전마진을 남겨두는 게 중요하겠지.

아빠가 만들고 싶은 건 화려한 부동산 포트폴리오가 아니라,

 

오래 버틸 수 있는 현금흐름 시스템이야.

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아빠의 정리

쟌쟌,

나중에 네가 직접 집을 사고 부동산 투자를 고민하게 될 때가 오면,

오늘 아빠가 이야기한 이 방법도 한 번쯤 떠올려주면 좋겠어.

 

내 집을 지키면서도 그 집이 다음 집을 만들어주는 흐름을 설계할 수 있다는 것,

그리고 그 흐름은 하루아침에 만들어지는 게 아니라 꾸준한 공부와 관찰에서 나온다는 것.

 

아빠도 지금 이 시스템을 하나씩 검증하고 다듬어가는 중이야.

 

완성되면 가장 먼저 너에게 들려줄게.