좋은 땅은 따로 있다 — 리카도 차액지대론으로 보는 서울 집값의 비밀

 

쟌쟌아,

오늘도 아빠가 읽은 부의 인문학이란 책을 통해 그 내용을 정리해보려고 해.

지난번에 이 책을 통해 아파트 가격은 사람들이 얼마나 원하느냐로 결정된다고 했지.
오늘은 거기서 또 다른 이야기를 봐보자.

무슨 이야기냐면, 땅, 입지에 대한 이야기야. 
사람들이 가장 원하는 땅은 어디고, 그 땅 주인은 왜 가만히 있어도 돈을 버는가? 라는 것이지.

여기서 다시 리카도가 등장해.
1편에서는 그의 노동가치설이 한계가 있다고 했는데, 이번엔 그가 정말 탁월하게 맞은 이야기야.

 

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부동산은 어디에 투자를 할까?/ (아빠가 Gemini AI로 만들었어요)

 

리카도의 차액지대론 ㅣ 비옥한 땅 주인이 돈을 번다

19세기 영국에서는 곡물 수입을 막는 곡물법(Corn Laws) 이 큰 논쟁이었어.

영국에서 밀의 수요가 증가하니, 비옥한 A땅 뿐 아니라, 덜 비옥한 B와 척박한 C의 땅까지 재배를 해야했지.

그래서 이런게 생겨났는데, 

 

리카도는 이 논쟁을 분석하면서 흥미로운 사실을 발견했어.

 

비옥한 땅 A, 보통 땅 B, 척박한 땅 C에 재배를 한다고 봐보면, 

밀 수요가 적을 때는 A만 재배해도 충분하지만 인구가 늘고 수요가 커지면 B도, C에도 재배해야겠지.

(당연히 비옥한 땅에서 밀 생산이 많고, 척박한 땅에서는 밀 수요가 확실히 줄겠지)

 

밀 가격은 가장 나쁜 땅 C에서 생산하는 원가를 기준으로 결정돼.

왜냐면 C까지 생산해야 수요를 맞출 수 있으니까.

 

그런데 A 땅 주인은? 같은 가격을 받는데 원가는 훨씬 싸.

그 차이가 고스란히 지대(地代), 즉 땅의 임대료가 돼.

 

아무것도 하지 않아도, 땅이 비옥하다는 이유만으로 돈이 들어오는 거야.

왜냐고? 사람들은 그래도 비옥한 땅에서 재배를 해서 더 많이 생산해서 돈을 더 벌고 싶기 때문이지.

 

이걸 차액지대론이라고 해.

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지금 한국으로 치면 ㅣ서울이 바로 그 비옥한 땅이다

그럼 이 차액지대론을 통해서 우리는 영국의 밀밭을 한국 부동산으로 바꿔볼까?

 

척박한 땅 C는 인구가 줄고 일자리가 없는 지방 소도시야.

거기서도 사람이 살려면 집이 필요하고, 그 건축원가가 부동산 가격의 바닥을 결정해.

보통 땅 B는 수도권 외곽이나 지방 광역시야.

 

그리고 비옥한 땅 A는 서울, 특히 강남이야.

일자리, 학군, 교통, 인프라 등 모든 게 집중돼 있어. 그래서 사람들이 가장 원하는 곳이기도 하지.

 

강남 집값이 건축비와 비교해 비싼 이유가 바로 이거야.

건물 값이 아니라 입지의 차액지대가 가격에 녹아 있는 거야.

땅 주인은 가만히 있어도 사람들이 몰려드는 입지 덕분에 계속 이익을 얻어.

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그럼 투자자는 어떻게 봐야 할까? ㅣ B가 A가 될 곳을 찾아라

사실 A지역을 투자하는 것이 가장 좋겠지. 하지만 가격이 너무 비싸다면, 다른 곳으로 시선을 돌려보자. 

 

시선을 돌렸을 때 어디를 봐야할지 고민이라면, 차액지대론이 투자에 주는 힌트는 명확해.

 

 

"지금은 B등급이지만, 앞으로 A등급이 될 입지를 찾아라."

사실 B등급이 A등급이 될 수는 없지만, 그래도 A등급을 따라갈 수 있는 곳이 어딜지를 찾아보면, 

 

 

그곳은 A등급으로 출퇴근이 가능한 교통이 연결되고, 사람이 몰리기 시작하는 곳.

그곳이 바로 차액지대가 커지는 곳이라고 생각해. 

 

지금은 서울에서 강남이 A등급이라고 생각을 한다면, 강남과 가까운 거리에 두고 있는 곳을 보면 되겠지.

 

조금 더 멀리간다면, GTX가 연결되서 근접성을 높일 수 있기도 하겠지.

 

사람들이 미래의 차액지대를 미리 사는 거야.

 

다만 여기서 중요한 점이 있어. GTX 개통이 곧바로 모든 역세권의 집값 상승을 의미하는 건 아니야.

교통이 개선되더라도 학군이나 일자리 같은 생활 인프라가 뒷받침되지 않으면 실수요가 따라오지 않는 경우도 있어. 차액지대는 교통 하나가 아니라, 여러 효용이 복합적으로 커질 때 비로소 오르거든

 

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아빠의 생각

200년 전 영국 밀밭을 보면서 이 원리를 발견한 리카도를 보고, 그리고 그 리카도를 보고 말하는 이 책의 저자도,

지금 한국 부동산 시장에 그대로 적용할 수 있지. 

 

좋은 부동산을 고르는 건 결국 이 질문 하나야.

 

 

"이 땅은 앞으로 더 비옥해질까?"

 

 

 

아빠도 이 책을 읽고나서 배웠어. 그리고 이렇게 정리를 해서 나중에 쟌쟌이가 커서 읽을 수 있게 하는거야. 

 

책을 통해 우리는 배울 수 있지, 나중에 쟌쟌이가 부동산 투자를 한다면 땅의 미래를 봐야겠지.

리카도가 200년 전에 이미 답을 알려주고, 책이 답을 알려주었듯이.

 

책에서는 좋은 내용이 많았어.

그래서 다음 편에서는 이 차액지대 이익이 과연 땅 주인만의 것인지 따져봤던 경제학자 이야기를 정리해보려고 해.

종부세 논쟁의 뿌리가 거기 있거든.